La fiscalité est l'un des aspects les plus cruciaux et souvent les plus mal compris de l'investissement immobilier international. Contrairement à une idée reçue, investir dans l'immobilier à l'étranger ne vous permet pas d'échapper à l'impôt français, mais peut néanmoins offrir des avantages fiscaux significatifs si vous maîtrisez les règles du jeu.
Ce guide complet vous explique en détail comment fonctionne l'imposition des revenus locatifs et des plus-values immobilières lorsque vous investissez hors de France, avec un focus particulier sur nos trois destinations privilégiées : la Tunisie, le Cap-Vert et la Colombie.
Les informations présentées dans ce guide sont d'ordre général et à jour en 2025. Chaque situation fiscale est unique. Nous vous recommandons vivement de consulter un expert-comptable ou un avocat fiscaliste spécialisé en fiscalité internationale avant de prendre toute décision d'investissement. Les règles fiscales évoluent régulièrement et peuvent différer selon votre situation personnelle (résidence fiscale, revenus globaux, patrimoine).
Principes Fondamentaux de la Fiscalité Internationale
La résidence fiscale : concept clé
Le premier élément à comprendre est votre résidence fiscale. En France, vous êtes considéré comme résident fiscal français si vous remplissez l'un des critères suivants :
- Votre foyer (famille) se situe en France
- Votre lieu de séjour principal est en France (plus de 183 jours par an)
- Votre activité professionnelle principale s'exerce en France
- Le centre de vos intérêts économiques est en France
Si vous êtes résident fiscal français, vous êtes imposable en France sur l'ensemble de vos revenus mondiaux, qu'ils proviennent de France ou de l'étranger. C'est ce qu'on appelle le principe de mondialité.
Le risque de double imposition
Sans mécanisme de protection, vous pourriez théoriquement être imposé deux fois sur les mêmes revenus : une première fois dans le pays où se situe le bien immobilier (pays source), et une seconde fois en France (pays de résidence). Cette situation, appelée double imposition, serait évidemment très pénalisante pour les investisseurs.
Heureusement, la France a signé des conventions fiscales internationales avec la plupart des pays du monde, dont la Tunisie, le Cap-Vert et la Colombie, pour éviter cette double imposition.
Les Conventions Fiscales Internationales
Qu'est-ce qu'une convention fiscale ?
Une convention fiscale est un accord bilatéral entre deux États qui définit les règles d'imposition applicables aux différents types de revenus perçus par les résidents de l'un des États dans l'autre État. Ces conventions suivent généralement le modèle établi par l'OCDE (Organisation de Coopération et de Développement Économiques).
Les principes généraux des conventions
Pour les revenus immobiliers (loyers, plus-values), le principe général est le suivant :
- Imposition dans le pays source : Le pays où se situe le bien immobilier a le droit d'imposer les revenus qui en sont issus.
- Crédit d'impôt en France : La France accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt français qui aurait été payé sur ces revenus, évitant ainsi la double imposition.
Exemple pratique : Vous percevez 10 000€ de loyers annuels en Tunisie. Vous payez 15% d'impôt en Tunisie (1 500€). En France, ces 10 000€ sont intégrés dans votre revenu global et soumis à votre tranche marginale d'imposition (supposons 30%, soit 3 000€). La France vous accorde un crédit d'impôt de 3 000€, correspondant à l'impôt français. Résultat : vous ne payez que les 1 500€ en Tunisie, sans impôt supplémentaire en France.
📊 Tableau récapitulatif des conventions fiscales
| Pays | Convention avec la France | Revenus locatifs | Plus-values immobilières |
|---|---|---|---|
| Tunisie | Oui (1973, révisée 2018) | Imposés en Tunisie | Imposées en Tunisie |
| Cap-Vert | Oui (2018) | Imposés au Cap-Vert | Imposées au Cap-Vert |
| Colombie | Oui (2015) | Imposés en Colombie | Imposées en Colombie |
Imposition des Revenus Locatifs
Déclaration en France
En tant que résident fiscal français, vous devez déclarer tous vos revenus mondiaux, y compris les loyers perçus à l'étranger. Ces revenus doivent être déclarés dans votre déclaration de revenus annuelle (formulaire 2047 pour les revenus encaissés à l'étranger, puis reportés sur la déclaration 2042).
Le mécanisme du crédit d'impôt
Comme expliqué précédemment, la France applique un crédit d'impôt pour éviter la double imposition. Ce crédit d'impôt est égal au montant le plus faible entre :
- L'impôt payé dans le pays étranger
- L'impôt français qui aurait été dû sur ces mêmes revenus
Concrètement, cela signifie que :
- Si le taux d'imposition dans le pays étranger est supérieur à votre taux d'imposition français, vous ne payez rien de plus en France mais ne récupérez pas la différence.
- Si le taux d'imposition dans le pays étranger est inférieur à votre taux français, vous payez la différence en France.
Charges déductibles
Dans la plupart des pays, vous pouvez déduire certaines charges de vos revenus locatifs avant imposition. Les charges généralement déductibles incluent :
- Les intérêts d'emprunt (si vous avez financé l'acquisition)
- Les frais de gestion locative
- Les charges de copropriété non récupérables
- La taxe foncière locale
- Les frais d'assurance du bien
- Les travaux d'entretien et de réparation
- L'amortissement du bien (dans certains pays comme la Colombie)
Chaque pays a ses propres règles concernant les charges déductibles. Il est essentiel de bien conserver tous les justificatifs et de travailler avec un comptable local.
Imposition des Plus-Values Immobilières
Le principe général
Lorsque vous revendez un bien immobilier situé à l'étranger, la plus-value réalisée (différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition) est généralement imposable dans le pays où se situe le bien, conformément aux conventions fiscales.
Calcul de la plus-value
La plus-value imposable se calcule ainsi :
Prix de vente - Prix d'acquisition - Frais d'acquisition - Travaux = Plus-value brute
Sur cette plus-value brute peuvent s'appliquer des abattements pour durée de détention, selon les règles du pays concerné.
Abattements pour durée de détention
De nombreux pays appliquent un système d'abattement progressif sur les plus-values immobilières en fonction de la durée de détention du bien. Plus vous conservez longtemps votre bien, moins la plus-value est imposée, voire totalement exonérée après un certain délai.
💡 Stratégie patrimoniale
Dans une optique de transmission patrimoniale ou de diversification à long terme, ces abattements pour durée de détention peuvent rendre l'investissement immobilier à l'étranger très attractif fiscalement, surtout si vous projetez de conserver le bien pendant 5, 10 ou 15 ans.
Fiscalité Spécifique : Investir en Tunisie
Imposition des revenus locatifs en Tunisie
La Tunisie applique un prélèvement libératoire de 15% sur les revenus locatifs perçus par les non-résidents. Ce taux forfaitaire s'applique sur les loyers bruts, sans possibilité de déduire les charges.
Avantage : Ce système est très simple et prévisible. Vous savez exactement quel sera votre taux d'imposition (15%) quel que soit votre niveau de revenu global en France.
Inconvénient : Si vous avez beaucoup de charges (gros travaux, intérêts d'emprunt élevés), vous ne pouvez pas les déduire dans le cadre du prélèvement libératoire.
Plus-values immobilières en Tunisie
Les plus-values immobilières réalisées par des non-résidents sont imposées à un taux de 15% également. Toutefois, un système d'abattement progressif existe :
- Pas d'abattement si détention < 1 an
- 25% d'abattement entre 1 et 2 ans
- 50% d'abattement entre 2 et 4 ans
- Exonération totale après 4 ans de détention
Cela signifie que si vous conservez votre bien en Tunisie pendant au moins 4 ans, la revente sera totalement exonérée d'impôt sur la plus-value, aussi bien en Tunisie qu'en France (grâce à la convention fiscale).
Autres taxes en Tunisie
- Taxe foncière (TFI) : Environ 0,1% à 0,2% de la valeur vénale du bien par an (très faible)
- Droits d'enregistrement : 5% du prix d'acquisition lors de l'achat
- Taxe sur les terrains non bâtis : Si vous achetez un terrain pour construire
✅ Points forts fiscaux Tunisie
- Taux d'imposition faible et prévisible (15%)
- Exonération totale de plus-value après 4 ans
- Taxe foncière très faible
- Convention fiscale franco-tunisienne ancienne et stable
Fiscalité Spécifique : Investir au Cap-Vert
Un régime fiscal très attractif
Le Cap-Vert a mis en place un régime fiscal particulièrement favorable aux investisseurs étrangers, notamment dans le secteur touristique et immobilier, pour attirer les capitaux et développer son économie.
Imposition des revenus locatifs au Cap-Vert
Les revenus locatifs perçus au Cap-Vert sont imposés selon un barème progressif :
- Jusqu'à 1 000 000 CVE (environ 9 000€) : 10%
- De 1 000 000 à 2 500 000 CVE (9 000€ à 22 500€) : 15%
- Au-delà de 2 500 000 CVE (plus de 22 500€) : 20%
Pour les investissements dans le tourisme (villas, appartements loués en saisonnier), des exonérations fiscales temporaires peuvent être accordées pendant les premières années d'exploitation, sous réserve d'obtenir l'agrément "investissement touristique".
Plus-values immobilières au Cap-Vert
Les plus-values immobilières sont imposées à un taux de 10% sur le montant de la plus-value nette. Un abattement de 50% est appliqué si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
Exemple : Vous achetez un bien 150 000€ et le revendez 200 000€ après 6 ans. Plus-value brute = 50 000€. Avec l'abattement de 50%, la plus-value imposable = 25 000€. Impôt = 25 000€ x 10% = 2 500€.
Autres avantages fiscaux Cap-Vert
- Pas de droits de succession entre époux et descendants directs
- Pas d'ISF ou équivalent
- Exonération de TVA sur certains biens immobiliers neufs destinés à la location touristique
✅ Points forts fiscaux Cap-Vert
- Fiscalité globalement douce (10-20%)
- Exonérations possibles pour projets touristiques
- Plus-value faiblement imposée (10%) avec abattement
- Stabilité politique et juridique
Fiscalité Spécifique : Investir en Colombie
Un système fiscal en évolution
La Colombie a modernisé son système fiscal ces dernières années pour l'aligner sur les standards internationaux et attirer les investissements étrangers. Le pays offre aujourd'hui un cadre fiscal relativement compétitif.
Imposition des revenus locatifs en Colombie
Les revenus locatifs sont considérés comme des revenus fonciers et sont imposés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu colombien. Les taux applicables aux non-résidents varient de 0% à 35% selon le niveau de revenu.
Cependant, les non-résidents bénéficient généralement d'un taux effectif plus faible grâce aux déductions autorisées :
- 25% de déduction forfaitaire sur les revenus locatifs (sans justificatif)
- Ou déduction des charges réelles si elles sont supérieures (intérêts d'emprunt, frais de gestion, travaux, amortissement)
Exemple : Vous percevez 15 000€ de loyers annuels. Avec la déduction forfaitaire de 25%, votre revenu imposable est de 11 250€. Si vous êtes dans la tranche à 20%, vous payez 2 250€ d'impôt, soit un taux effectif de 15% sur les loyers bruts.
Plus-values immobilières en Colombie
Les plus-values immobilières réalisées par des non-résidents sont imposées au taux de 10% sur la plus-value nette. Contrairement aux revenus locatifs, il n'y a pas d'abattement pour durée de détention en Colombie.
Toutefois, vous pouvez déduire du prix de vente :
- Le prix d'achat initial
- Les frais d'acquisition (notaire, enregistrement)
- Les travaux d'amélioration réalisés (avec factures)
- Les frais de vente (commission agence, frais notaire)
Taxes locales en Colombie
- Impuesto predial (taxe foncière) : 0,4% à 1,6% de la valeur cadastrale selon la ville
- Taxe de valorisation : Taxe exceptionnelle si des travaux publics augmentent la valeur de votre bien
- Droits d'enregistrement : Environ 1,5% du prix d'acquisition
✅ Points forts fiscaux Colombie
- Déduction forfaitaire de 25% sur les loyers
- Amortissement comptable possible
- Plus-value faiblement imposée (10%)
- Fiscalité immobilière compétitive dans les grandes villes
Stratégies d'Optimisation Fiscale Légale
1. Choisir le bon moment de vente
Grâce aux abattements pour durée de détention (notamment en Tunisie avec l'exonération totale après 4 ans), le timing de revente peut avoir un impact fiscal majeur. Planifiez votre stratégie de sortie dès l'acquisition.
2. Optimiser le financement
Les intérêts d'emprunt sont généralement déductibles des revenus locatifs. Un financement bien structuré peut réduire significativement votre base imposable, surtout dans les premières années où les intérêts sont les plus élevés.
3. Créer une SCI ou structure locale
Selon votre situation, créer une société (SCI en France ou société locale) pour détenir le bien peut offrir des avantages :
- Faciliter la transmission (cession de parts plutôt que du bien)
- Optimiser la fiscalité (choix IS vs IR en France)
- Limiter la responsabilité
Attention : Cette stratégie nécessite un accompagnement par un avocat fiscaliste, car elle peut aussi créer des complexités et des coûts supplémentaires.
4. Profiter des niches fiscales locales
Certains pays offrent des incitations fiscales pour les investissements touristiques, les zones franches, ou les projets de développement économique. Renseignez-vous sur les dispositifs spécifiques du pays ciblé.
5. Bien gérer les charges déductibles
Conservez méticuleusement tous les justificatifs de charges (factures, contrats, relevés bancaires). Une comptabilité rigoureuse vous permettra de déduire un maximum de charges et de réduire votre base imposable.
L'optimisation fiscale légale consiste à utiliser les dispositifs prévus par la loi. L'évasion fiscale (fraude) et certaines pratiques d'optimisation agressive peuvent vous exposer à des redressements, des pénalités, voire des poursuites pénales. Restez toujours dans le cadre légal et faites-vous conseiller par des professionnels.
Top 5 des Erreurs Fiscales à Éviter
❌ Erreur n°1 : Ne pas déclarer les revenus étrangers
Certains investisseurs pensent à tort qu'en payant l'impôt à l'étranger, ils n'ont rien à déclarer en France. C'est faux. Vous devez déclarer tous vos revenus mondiaux en France, même si le crédit d'impôt fait que vous ne payez rien de plus.
Conséquence : Redressement fiscal, pénalités de 40 à 80%, voire poursuites pour fraude.
❌ Erreur n°2 : Mal remplir le formulaire 2047
Le formulaire 2047 (revenus encaissés à l'étranger) est complexe. Beaucoup d'investisseurs le remplissent mal, ce qui peut conduire à payer plus d'impôt que nécessaire ou à être redressé.
Solution : Faites-vous accompagner par un expert-comptable la première année au minimum.
❌ Erreur n°3 : Ignorer les taxes locales
Au-delà de l'impôt sur les revenus, il existe souvent des taxes locales (taxe foncière, taxe d'habitation locale, etc.). Ne pas les payer peut entraîner des majorations, des saisies, ou des problèmes lors de la revente.
Solution : Incluez ces taxes dans votre prévisionnel de rentabilité et mandatez un gestionnaire local fiable.
❌ Erreur n°4 : Ne pas anticiper le risque de change
Si vos revenus sont en devise locale et que cette devise se déprécie face à l'euro, votre rentabilité réelle en euros peut être affectée. De plus, les variations de change influencent le montant d'impôt que vous déclarez en France.
Solution : Intégrez le risque de change dans votre stratégie. Certains investisseurs choisissent de couvrir ce risque ou de diversifier dans plusieurs devises.
❌ Erreur n°5 : Vendre trop tôt et perdre des avantages fiscaux
Revendre un bien avant l'exonération totale des plus-values (par exemple avant 4 ans en Tunisie) peut vous faire perdre des milliers d'euros d'impôts.
Solution : Planifiez votre horizon d'investissement dès le départ et tenez compte des abattements fiscaux.
Conclusion : Fiscalité Maîtrisée = Investissement Réussi
La fiscalité de l'investissement immobilier international peut sembler complexe au premier abord, mais elle est tout à fait maîtrisable avec les bonnes informations et les bons conseils. Les trois destinations que nous avons analysées – Tunisie, Cap-Vert et Colombie – offrent toutes des cadres fiscaux attractifs et sécurisés pour les investisseurs français.
Points clés à retenir :
- Vous devez déclarer tous vos revenus étrangers en France, mais les conventions fiscales évitent la double imposition
- Chaque pays a ses spécificités : taux, abattements, charges déductibles
- La Tunisie offre la simplicité avec son taux forfaitaire de 15% et l'exonération de plus-value après 4 ans
- Le Cap-Vert propose une fiscalité douce (10-20%) et des exonérations pour les projets touristiques
- La Colombie permet des déductions importantes (25% forfaitaire) et taxe peu les plus-values (10%)
- L'optimisation fiscale légale est possible et recommandée, mais doit rester dans le cadre de la loi
Avant de vous lancer, nous vous recommandons vivement de consulter un expert-comptable ou un avocat fiscaliste spécialisé en fiscalité internationale. Cet investissement initial dans le conseil vous fera économiser bien plus en optimisation fiscale et vous évitera des erreurs coûteuses.
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