Le Cap-Vert, cet archipel de 10 îles volcaniques perdu dans l'Atlantique, s'impose comme l'une des destinations les plus prometteuses pour l'investissement immobilier en Afrique. Avec sa stabilité politique exemplaire, sa fiscalité avantageuse et ses paysages paradisiaques, le pays attire de plus en plus d'investisseurs européens à la recherche de rendement et de qualité de vie.
🎯 Cap-Vert en chiffres clés
- Rendement locatif : 8-12% net annuel
- Distance de Paris : 5h de vol direct
- Prix au m² : 1200-3000€ selon île/zone
- Fiscalité revenus : 10-20% progressif
- Plus-value : 10% avec abattement 50% après 5 ans
- Climat : 350 jours de soleil, 24-30°C toute l'année
- Stabilité : Démocratie stable depuis 1991
Pourquoi Investir au Cap-Vert ?
Un paradis fiscal méconnu
Le Cap-Vert offre l'une des fiscalités les plus douces d'Afrique pour les investisseurs immobiliers. Avec des taux d'imposition sur les revenus locatifs de 10 à 20% et des exonérations possibles pour les projets touristiques, l'archipel rivalise avec les paradis fiscaux traditionnels tout en offrant un cadre juridique stable et transparent.
Stabilité politique exemplaire
Contrairement à beaucoup de pays africains, le Cap-Vert est une démocratie stable depuis 1991, avec des alternances pacifiques, une corruption faible et un État de droit respecté. Le pays figure régulièrement dans le top 3 des pays africains les plus sûrs pour investir.
Boom touristique en cours
Le Cap-Vert connaît une croissance touristique exceptionnelle : +12% par an depuis 2015. L'ouverture de nouvelles liaisons aériennes (TAP Air Portugal, TUI, Transavia) et le développement d'infrastructures hôtelières attirent plus d'un million de touristes annuels, principalement européens.
Climat exceptionnel toute l'année
Avec 350 jours de soleil par an, des températures stables entre 24°C et 30°C, des alizés constants et zéro risque cyclonique, le Cap-Vert offre un climat idéal pour une résidence secondaire ou la retraite. Les plages de sable blanc, les eaux turquoise et les paysages volcaniques spectaculaires rivalisent avec les Caraïbes.
Les 7 Avantages du Cap-Vert
✅ 1. Fiscalité très attractive (10-20%)
Les revenus locatifs sont imposés selon un barème progressif très doux : 10% jusqu'à 9000€, 15% jusqu'à 22500€, 20% au-delà. Les projets touristiques agréés peuvent bénéficier d'exonérations fiscales temporaires de 5 à 10 ans.
✅ 2. Rendements locatifs 8-12%
La forte demande touristique (location saisonnière 8-9 mois/an) génère des rendements bruts de 10 à 15%, soit 8 à 12% net après charges. Une villa à Sal louée 1500€/semaine en haute saison peut générer 50 000€/an pour un investissement de 350 000€ (rendement brut 14%).
✅ 3. Marché en forte croissance
Les prix immobiliers augmentent de 5-8% par an depuis 2018, portés par le boom touristique. Les zones en développement (Boa Vista, Santo Antão) offrent des perspectives de plus-value intéressantes à moyen terme.
✅ 4. Pas de droits de succession
Le Cap-Vert n'applique aucun droit de succession entre époux et descendants directs. Transmission patrimoniale optimale pour les familles.
✅ 5. Devise stable (CVE indexé sur l'euro)
L'escudo cap-verdien (CVE) est indexé sur l'euro depuis 1998 (taux fixe 1€ = 110 CVE environ). Zéro risque de change pour les investisseurs européens.
✅ 6. Qualité de vie exceptionnelle
Sécurité, climat, nature préservée, population accueillante, coût de la vie modéré. Le Cap-Vert est la destination idéale pour une résidence secondaire ou la retraite au soleil.
✅ 7. Accessibilité depuis l'Europe
Vols directs depuis Paris, Lisbonne, Londres, Amsterdam. 5h de vol, pas de décalage horaire (ou -1h selon saison). Week-end prolongé facile.
Le Marché Immobilier Cap-Verdien
Un marché dual
Le marché immobilier cap-verdien se divise en deux segments distincts :
- Immobilier local : Petites maisons traditionnelles, appartements modestes. Prix : 500-1200€/m². Peu intéressant pour investisseurs étrangers.
- Immobilier touristique : Villas de luxe, résidences avec piscine, appartements face à la mer. Prix : 1500-3500€/m². Cible : location saisonnière haut de gamme.
Types de biens recherchés
Les investisseurs privilégient :
- Villas 3-4 chambres avec piscine : 200 000-450 000€. Rendement : 8-12%.
- Appartements T2-T3 en résidence : 100 000-200 000€. Rendement : 9-13%.
- Terrains constructibles front de mer : 80-250€/m². Potentiel de plus-value élevé.
Tendances 2024-2025
- Explosion des locations Airbnb/Booking (+35% en 2024)
- Développement de nouveaux complexes résidentiels haut de gamme
- Investissements chinois et portugais massifs dans les infrastructures
- Projets de marinas et golfs résidentiels
Les Îles à Privilégier pour Investir
🏖️ Sal - La locomotive touristique
Profil : Île plate, plages infinies, aéroport international, hub touristique n°1.
Prix moyen : 2000-3200€/m²
Rendement : 9-12%
Pour qui : Investisseur recherchant forte rentabilité locative, liquidité.
Points forts : Santa Maria (station balnéaire), sports nautiques (kitesurf, plongée), vols directs Europe, demande locative maximale.
🌴 Boa Vista - L'émergente
Profil : Île en développement, plages paradisiaques, prix encore abordables.
Prix moyen : 1500-2500€/m²
Rendement : 10-14%
Pour qui : Investisseur recherchant potentiel de plus-value, entrée de gamme.
Points forts : Praia de Chaves (plage 18km), développement touristique, prix attractifs, forte croissance.
🎨 São Vicente - L'urbaine culturelle
Profil : Capitale culturelle, ville dynamique (Mindelo), demande locative locale et expatriés.
Prix moyen : 1200-2000€/m²
Rendement : 7-9%
Pour qui : Location longue durée, vie locale, moins saisonnier.
Points forts : Mindelo (ville animée), carnaval, musique, loyers réguliers.
⛰️ Santo Antão - L'authentique
Profil : Île montagneuse, nature spectaculaire, tourisme de randonnée, marché de niche.
Prix moyen : 800-1500€/m²
Rendement : 6-8%
Pour qui : Résidence secondaire nature, retraite calme, authentique.
Points forts : Vallées verdoyantes, randonnées, authenticité préservée, prix bas.
Fiscalité de l'Investissement au Cap-Vert
Imposition des revenus locatifs
Barème progressif :
- Jusqu'à 1 000 000 CVE (~9 000€) : 10%
- De 1 000 000 à 2 500 000 CVE (9 000€ à 22 500€) : 15%
- Au-delà de 2 500 000 CVE (plus de 22 500€) : 20%
Exonérations fiscales : Les projets d'investissement touristique agréés (construction de villas/résidences pour location) peuvent bénéficier d'exonérations d'impôts pendant 5 à 10 ans selon l'île et le montant investi.
Plus-values immobilières
Les plus-values sont imposées à 10% sur le montant de la plus-value nette. Un abattement de 50% est appliqué si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
Exemple : Achat 200 000€, vente 280 000€ après 6 ans. Plus-value brute = 80 000€. Avec abattement 50% = 40 000€ imposables. Impôt = 40 000€ x 10% = 4 000€.
Autres avantages fiscaux
- Pas de droits de succession entre époux et descendants directs
- Pas d'ISF ou équivalent
- TVA exonérée sur certains biens neufs destinés au tourisme
Processus d'Achat au Cap-Vert
Étape 1 : Recherche et visite
Identification du bien via nos partenaires locaux ou portails (CasaCaboVerde, ImoCaboVerde). Visite sur place recommandée (voyage de prospection organisé).
Étape 2 : Promesse de vente
Signature d'un compromis, versement d'un acompte (10-20% du prix).
Étape 3 : Vérifications juridiques
Avocat local vérifie : titres de propriété, conformité urbanistique, absence de charges.
Étape 4 : Acte authentique
Signature chez le notaire, paiement du solde. Frais d'acquisition totaux : ~8-10% du prix (droits d'enregistrement 3%, notaire 1-2%, autres frais 4-5%).
Étape 5 : Inscription au registre foncier
Le notaire enregistre le bien à votre nom. Délai : 2-4 semaines.
Étape 6 : Gestion locative
Nos agences partenaires gèrent la location : annonces, accueil clients, ménage, entretien, comptabilité.
Exemples d'Opportunités
📌 Villa 3 chambres à Sal - Santa Maria
Prix : 280 000€ | Surface : 160m² + piscine
Revenus estimés : 2000€/semaine x 30 semaines = 60 000€/an
Rendement brut : 21% | Net : ~15% après charges
📌 Appartement T2 à Boa Vista
Prix : 120 000€ | Surface : 65m²
Revenus estimés : 800€/semaine x 32 semaines = 25 600€/an
Rendement brut : 21% | Net : ~16%