Troisième plus grande île du Cap-Vert et seconde destination touristique après Sal, Boa Vista séduit par ses 55 km de plages quasi-désertes, son climat constant et son atmosphère encore préservée. C'est aujourd'hui l'île qui présente le meilleur ratio rendement/potentiel de plus-value pour acheter au Cap-Vert.
🎯 Boa Vista en chiffres clés
- Population : ~14 000 habitants
- Superficie : 620 km² (3e île du pays)
- Aéroport international : Aristides Pereira
- Climat : 22-29°C toute l'année
- Prix au m² (Sal Rei / complexes) : 1 500 - 2 800 €
- Rendement locatif brut : 8 à 12 %
- Taux d'occupation moyen : 60-70 %
- Imposition revenus locatifs : 10 % (non-résidents)
Pourquoi Investir à Boa Vista en 2025 ?
1. Un marché en phase de structuration
Boa Vista en est au stade que connaissait Sal il y a 10 ans : les grandes marques hôtelières s'implantent (Riu, Iberostar, Meliá), les programmes résidentiels se multiplient, mais les prix restent inférieurs de 15 à 25 % à ceux de Sal. Pour un investisseur acceptant un horizon 5-7 ans, le potentiel de plus-value est significatif.
2. Plages exceptionnelles et tourisme nature
Praia de Santa Mónica est régulièrement classée parmi les 10 plus belles plages du monde. La demande touristique se porte sur des séjours plus longs et plus haut de gamme qu'à Sal — moyennes des nuitées : 8-10 jours.
3. Coût d'entrée plus bas
Un T2 dans une résidence avec piscine se négocie autour de 100-130 k€, soit 15-20 % moins cher qu'à Santa Maria. Idéal pour un premier investissement au Cap-Vert.
4. Même fiscalité avantageuse que Sal
Boa Vista bénéficie du même cadre fiscal que l'ensemble du Cap-Vert : 10 % sur les revenus locatifs des non-résidents, 1 % de plus-value, taxe foncière modérée. Aucune restriction d'achat pour les étrangers.
Le Marché Immobilier à Boa Vista en 2025
Caractéristiques du marché
- Volume : Marché plus étroit qu'à Sal — moins de transactions, mais aussi moins de concurrence locative.
- Liquidité à la revente : Plus faible (3-9 mois en moyenne pour vendre vs 1-3 mois à Sal). À considérer dans la stratégie de sortie.
- Programmes neufs : Forte offre en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement). Attention à la solidité du promoteur.
- Marché secondaire : Limité, principalement des biens revendus par des investisseurs européens en arbitrage de portefeuille.
Tendances 2024-2025
- +10 à 15 % de prix sur les biens livrés ces 24 derniers mois
- Ouverture de nouvelles liaisons aériennes directes (Italie, UK, Allemagne)
- Projets d'extension de l'aéroport et du port de Sal Rei
- Hausse de la durée moyenne des séjours touristiques
Les Meilleures Zones de Boa Vista
🏖️ Sal Rei - La capitale
Profil : Centre administratif et touristique, restaurants, port, services.
Prix moyen : 1 800 - 2 600 €/m².
Pour qui : Investisseur recherchant proximité services et liquidité maximale.
🌊 Praia de Chaves - Resorts haut de gamme
Profil : Plage de 5 km, resorts internationaux, complexes résidentiels.
Prix moyen : 2 200 - 2 800 €/m².
Pour qui : Location saisonnière clé en main avec gestion d'opérateur.
🌴 Cabeçadas / Riu zone - Tourisme de masse
Profil : Concentration de complexes hôteliers (Riu Touareg, Karamboa, etc.).
Prix moyen : 1 600 - 2 200 €/m² (programmes neufs).
Pour qui : Recherche de cash-flow stable via gestion centralisée.
🏜️ Santa Mónica - Niche premium
Profil : Plage spectaculaire, foncier rare, projets exclusifs.
Pour qui : Profil patrimonial, ticket élevé (>500 k€), horizon long terme.
Fiscalité à Boa Vista
La fiscalité de Boa Vista est identique à celle des autres îles du Cap-Vert (cadre fiscal national) :
- Revenus locatifs non-résidents : 10 % (taux libératoire)
- Taxe foncière (IUP) : 0,3 à 1 % de la valeur cadastrale
- Plus-value à la revente : 1 % de la valeur de vente
- Convention fiscale France-Cap-Vert pour éviter la double imposition
Pour le détail des optimisations possibles, consultez notre guide Fiscalité de l'investissement à l'étranger.
Exemples Chiffrés à Boa Vista
📌 T2 neuf à Sal Rei (programme 2025)
Prix : 115 000 € | Surface : 60 m² | Frais : ~8 000 €
Loyer saisonnier : 65 €/nuit x 230 nuits = 14 950 €/an
Charges : ~4 500 €/an | Cash-flow net : ~10 450 €
Rendement net : ~8,5 %
📌 T3 face à la mer - Praia de Chaves
Prix : 195 000 € | Surface : 85 m² | Frais : ~14 000 €
Loyer saisonnier : 110 €/nuit x 240 nuits = 26 400 €/an
Charges : ~7 900 €/an | Cash-flow net : ~18 500 €
Rendement net : ~8,8 %
Questions Fréquentes
Quel est le prix moyen au m² à Boa Vista ?
À Sal Rei et dans les complexes touristiques (Praia de Chaves, Riu), les prix oscillent entre 1 500 et 2 800 €/m². Les programmes sur plan offrent les meilleurs prix d'entrée.
Boa Vista offre-t-elle de meilleurs rendements que Sal ?
Les rendements bruts sont comparables (8-12 %). Sal reste plus liquide grâce à un marché plus mature ; Boa Vista offre un meilleur potentiel de plus-value à moyen terme grâce à l'expansion en cours.
L'aéroport de Boa Vista est-il bien desservi ?
Oui. L'aéroport international Aristides Pereira accueille des vols charters et réguliers depuis Lisbonne, Milan, Manchester, Berlin, Paris (saisonnier). Le hub de Sal complète l'offre via vols inter-îles.
Quels sont les risques d'un investissement à Boa Vista ?
Marché moins liquide qu'à Sal (revente potentiellement plus longue), dépendance à la saison touristique, certains programmes off-plan tardifs. Une due diligence rigoureuse et un partenaire local sérieux sont indispensables.
Peut-on louer en saisonnier à Boa Vista facilement ?
Oui, via les plateformes (Airbnb, Booking) et via les opérateurs locaux. La demande est portée par les marchés italien, britannique et allemand. Un mandat de gestion local fait monter le taux d'occupation à 60-70 %.
Prêt à Investir à Boa Vista ?
Avant de vous décider, comparez avec les autres options pour acheter au Cap-Vert et choisissez l'île qui correspond à votre profil.
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