Investir dans l'immobilier à l'étranger présente des opportunités exceptionnelles, mais nécessite une vigilance accrue. Ce guide vous explique comment sécuriser juridiquement votre acquisition et éviter les pièges classiques.
Les 7 Risques Principaux de l'Investissement International
1. Titres de propriété frauduleux ou contestés
Le risque n°1 : acheter un bien dont le vendeur n'est pas réellement propriétaire ou dont la propriété est contestée par un tiers.
Protection : Vérification minutieuse par avocat local + assurance titre (si disponible dans le pays).
2. Vices cachés et non-conformités
Construction non conforme, matériaux dangereux, problèmes structurels non déclarés.
Protection : Inspection complète par expert en bâtiment avant achat + clauses suspensives dans le compromis.
3. Charges et servitudes non déclarées
Hypothèques cachées, servitudes de passage, charges de copropriété impayées par le vendeur.
Protection : Recherche d'hypothèques au registre foncier + état des charges fourni par syndic.
4. Zonage et restrictions d'usage
Le bien ne peut pas être utilisé comme vous le souhaitez (location interdite, zone agricole non constructible, etc.).
Protection : Vérification du plan d'urbanisme local + certificat d'urbanisme.
5. Arnaques et intermédiaires malhonnêtes
Faux agents immobiliers, faux notaires, biens inexistants, surfacturation.
Protection : Ne travailler qu'avec professionnels vérifiés + jamais de paiement avant signature authentique.
6. Instabilité politique et juridique
Changements de législation défavorables, risque d'expropriation, restrictions de change.
Protection : Choisir pays stables + conventions bilatérales de protection des investissements.
7. Risque de change
Dévaluation de la monnaie locale réduisant la valeur de votre investissement en euros.
Protection : Privilégier pays à devise stable ou indexée sur l'euro + couverture de change si gros montant.
Due Diligence Juridique : Les 10 Vérifications Essentielles
Avant toute signature, un avocat local DOIT effectuer ces vérifications :
✓ 1. Vérification de l'identité du vendeur
- Carte d'identité / passeport à jour
- Mandat si vente par procuration
- Capacité juridique (majeur, non sous tutelle)
✓ 2. Historique de propriété (chaîne des titres)
- Titre de propriété du vendeur
- Historique des propriétaires précédents (20 ans minimum)
- Absence de litiges ou contestations en cours
✓ 3. Recherche d'hypothèques et de charges
- Consultation du registre foncier/cadastre
- Recherche d'hypothèques bancaires
- Recherche de privilèges (artisans impayés, etc.)
- Servitudes de passage, d'utilité publique
✓ 4. Conformité urbanistique
- Permis de construire validé
- Certificat de conformité (si construction récente)
- Respect des règles d'urbanisme locales
- Zone constructible / non-constructible
✓ 5. État des lieux fiscal
- Taxes foncières à jour
- Absence de dettes fiscales sur le bien
- Régime fiscal applicable
✓ 6. Copropriété (si applicable)
- Règlement de copropriété
- Procès-verbaux des 3 dernières AG
- État des charges de copropriété
- Travaux votés non encore réalisés
✓ 7. Diagnostics techniques
- Inspection structurelle par expert
- État des installations (électricité, plomberie, toiture)
- Présence d'amiante, plomb, termites (selon pays)
✓ 8. Droit des étrangers à la propriété
- Confirmation que les étrangers peuvent acheter
- Autorisations spéciales si nécessaires
- Restrictions éventuelles (zones militaires, agricoles)
✓ 9. Situation locative
- Baux en cours (si bien loué)
- Dépôts de garantie
- Droits des locataires en place
✓ 10. Assurances et garanties
- Assurance décennale (si construction récente)
- Garanties constructeur
- Assurances en cours transférables
Coût de la due diligence : Comptez 500-1500€ selon la complexité. C'est un investissement minime comparé au risque encouru.
Détecter les Arnaques : 12 Signaux d'Alerte
🚨 Méfiez-vous absolument si :
1. Paiement demandé avant signature notariale
JAMAIS de paiement intégral avant l'acte authentique. Un acompte de 10% sur compromis est normal, mais pas plus.
2. Vendeur pressé ou créant l'urgence
"Achetez maintenant ou vous perdez l'opportunité" → Technique classique d'arnaque.
3. Prix anormalement bas
Si c'est 30-50% moins cher que le marché, il y a un problème (titre contesté, vice caché, arnaque).
4. Refus de visite physique du bien
"Le bien est occupé, on ne peut pas visiter" → Bien inexistant ou photos mensongères.
5. Vendeur ne veut pas passer par notaire
Toute vente immobilière doit passer par notaire. Si refus → arnaque à 99%.
6. Documents fournis photocopiés ou de mauvaise qualité
Exigez toujours les originaux ou copies certifiées conformes.
7. Agent immobilier non vérifiable
Vérifiez toujours l'inscription à l'ordre professionnel local.
8. Vendeur demande paiement sur compte personnel
Le paiement doit TOUJOURS transiter par le compte du notaire (séquestre).
9. Promesses de rendement garanti irréalistes
"Rendement garanti 15% par an" → Impossible et illégal dans la plupart des pays.
10. Pas de numéro de cadastre ou référence foncière
Tout bien doit avoir une référence cadastrale vérifiable.
11. Communication uniquement par email/WhatsApp
Refus de rencontre physique, numéro de téléphone qui change → suspect.
12. Vendeur ne peut pas prouver son identité
Toujours exiger pièce d'identité originale + vérification croisée.
Protections Légales et Assurances
Conventions bilatérales de protection des investissements
La France a signé des accords avec la plupart des pays pour protéger les investisseurs français :
- Protection contre l'expropriation arbitraire
- Libre rapatriement des capitaux et revenus
- Traitement équitable et non-discriminatoire
- Accès à l'arbitrage international en cas de litige
Assurance titre (Title Insurance)
Disponible dans certains pays (USA, Canada, partiellement en Europe), cette assurance couvre :
- Vice caché dans le titre de propriété
- Fraude documentaire
- Erreurs dans l'historique de propriété
- Servitudes non déclarées
Coût : 0,5-1% du prix d'achat, paiement unique.
Clauses suspensives dans le compromis
Incluez systématiquement dans le compromis de vente :
- Condition suspensive d'obtention de crédit (si financement)
- Condition suspensive de due diligence satisfaisante
- Condition suspensive d'absence de servitudes cachées
- Garantie contre les vices cachés
Paiement sécurisé par séquestre notarial
Ne JAMAIS payer directement le vendeur. Le paiement doit transiter par le compte séquestre du notaire qui ne libère les fonds qu'après :
- Signature de l'acte authentique
- Enregistrement au registre foncier
- Remise des clés
Checklist Sécurité : Les 20 Points à Valider
Avant le compromis :
- ☐ Visite physique du bien réalisée
- ☐ Inspection technique par expert
- ☐ Identité du vendeur vérifiée
- ☐ Agent immobilier vérifié (ordre professionnel)
- ☐ Prix cohérent avec le marché local
- ☐ Avocat local mandaté pour due diligence
Pendant la due diligence :
- ☐ Titre de propriété vérifié
- ☐ Historique propriété vérifié (20 ans)
- ☐ Recherche hypothèques effectuée
- ☐ Conformité urbanistique vérifiée
- ☐ Taxes foncières à jour
- ☐ Absence de servitudes cachées
- ☐ Si copropriété : charges et AG vérifiées
- ☐ Droit des étrangers confirmé
Avant la signature :
- ☐ Acte authentique relu par avocat
- ☐ Clauses suspensives incluses
- ☐ Modalités de paiement sécurisées (séquestre)
- ☐ Assurance titre souscrite (si disponible)
- ☐ Plan de financement validé
- ☐ Notaire vérifié et recommandé
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